Kira Sözleşmeleri Bakımından COVID-19 Salgını Etkileri
Hazırlayan: Ali Guden, Dilara Nihal Tunç
Tüm dünyada etkisi gösteren COVID-19 pandemisinin Türkiye'de de görülmesiyle birlikte, Türkiye'de salgının yayılmasını önlemek amaçlı olarak bir dizi önlemler almaya başladı. T.C. İçişleri Bakanlığı tarafından 15 Mart 2020 tarihinde tüm valiliklere gönderilen ek genelgeyle başlayan süreçte halihazırda 200.000 fazla işyerinin faaliyetlerine ara verilmiştir. Buna ek olarak, 22 Mart 2020 tarihinde 2279 Sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararıyla icra ve iflâs takiplerinin durmasına karar verilmiştir. 26 Mart 2020 tarihinde yürürlüğe giren 7226 sayılı Kanun'un Geçici 2. Maddesi ile de 1 Mart 2020 ile 30 Haziran 2020 tarihleri arasında ödenemeyen kira bedellerinin kira sözleşmelerinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacağı hükme bağlanmıştır.
Söz konusu tedbirler, beraberinde birçok sorunu da ortaya çıkarmış olup Kiralayan ile Kiracı arasında ihtilafların doğmasına sebep olmuştur. Bir taraftan bu tedbirlerin uzatılıp uzatılamayacağı konusu tartışılırken Kira Sözleşmeleri ve yürürlükteki mevzuat açısından gelişmelerin değerlendirilmesi elzem olmuştur.
I. 15.03.2020 Tarihli T.C. İçİşleri Bakanlığı Genelgesi ile Kapatılan İş Yerlerine ait Kira Sözleşmelerinin Durumu
T.C. İçişleri Bakanlığı, Koronavirüs Tedbirleri konulu genelgelerle ülke genelinde bazı işletmelerin faaliyetlerini durdurma kararı almıştır. Söz konusu genelgelerin borç ilişkilerine etkisi bakımından sorun çıkma ihtimali aşikardır. Faaliyetleri durdurulan işletmelerin kira sözleşmeleri bakımından kiracı sıfatı ile ne şekilde etkilenecekleri ve kira bedellerini ödeme yükümlülüğü olup olmadığı konusu gün yüzüne çıkmıştır. Ortaya çıkan bu durumun aşağıdaki prensipler göz önüne alınarak değerlendirilmesi gerektiği kanısındayız;
Temel tartışma, bu dönemde Kiracının kira bedelini ödeme borcunun olup olmadığına ilişkin olup Kiracıyı kira bedelini ödemekten kurtarmaya yönelik bu eğilimler, doğal olarak beklenmeyen bir durum sebebiyle ortaya çıkan riske kiraya verenin katlanması sonucunu doğurmaktadır. Dayanılacak olan hukuki sebeplerin, kira sözleşmesi kapsamında problemleri ortadan kaldırıp kaldırmayacağı veyahut uygun olup olmayacağı değerlendirilmelidir.
Kira Sözleşmesinde, yaşanılan olağanüstü durumla ilgili uygulanabilecek bir hüküm bulunuyorsa, sözleşme serbestisi ilkesi gereğince bu hükme göre bir çözüme varmak gerekecektir. Sözleşmede bir hükmün bulunmaması halinde ilgili kanun, doktrin ve mahkeme kararları dikkate alınarak bir değerlendirme yapmak gerekecektir. Aşağıda farklı açılardan bu konuyu değerlendirmeye çalışacağız.
i. Geçici İmkansızlık
T.C. İçişleri Bakanlığı, Koronavirüs Tedbirleri konulu genelgelerle ülke genelinde bazı işletmelerin faaliyetlerini durdurma kararı almış ve genelge ile faaliyetleri durdurulan işletmelerin bu dönemde kira bedellerini ödemek zorunda kalmayacağı belirtilmiş, buna dayanak olarak ifa imkansızlığı gösterilmiştir. Söz konusu durumda, ifası imkânsızlaşan kiraya verenin Türk Borçlar Kanunu (''TBK'') m.301'de düzenlenen "kiralananı sözleşmede belirlenen süre boyunca amaçlanan kullanıma elverişli bulundurma" yükümlülüğüdür. Bu durumda kiraya veren kiralananı kullanıma elverişli bulundurma yükümlülüğünü -en azından bir süre- yerine getiremez duruma düşmektedir. Mevcut durumda kiraya veren borcunu ifa etmek istese de bunu yapamayacak halde bulunmaktadır. Genelge yorumlanacak olur ise, faaliyet kısıtlamasının geçici bir süre için getirildiği göz önünde tutularak, imkansızlığın da geçici olduğu düşünülmektedir. Söz konusu salgın hastalığın ortadan kalkması ile durumun sona ereceği ifade edilmektedir.
Bu noktada belirtmek gerekir ki, burada imkansızlığın varlığı kabul edilecek olursa, kiraya verenin bir kusurundan bahsedilemeyeceğinden, bu imkânsızlık TBK m. 136'da ifadesini bulan kusursuz ifa imkânsızlığı olacaktır. TBK madde 136'ya göre;
''Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç sona erer. Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde imkânsızlık sebebiyle borçtan kurtulan borçlu, karşı taraftan almış olduğu edimi sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri vermekle yükümlü olup, henüz kendisine ifa edilmemiş olan edimi isteme hakkını kaybeder. Kanun veya sözleşmeyle borcun ifasından önce doğan hasarın alacaklıya yükletilmiş olduğu durumlar, bu hükmün dışındadır.
Borçlu ifanın imkânsızlaştığını alacaklıya gecikmeksizin bildirmez ve zararın artmaması için gerekli önlemleri almazsa, bundan doğan zararları gidermekle yükümlüdür.''
İlgili hükmü genelge ile birlikte değerlendirmek gerekir ise, kiraya verenin kiralananın kiracının kullanımına uygun bulundurma yükümlülüğü kapsamında borç ediniminin imkansızlaştığı düşünülebilecektir. İlgili maddenin ikinci fıkrasına dayandırılabilecek ve buna göre kiracıyı kira bedelini ödeme borcundan kurtarmaktadır. Zira bu değerlendirmeye göre, kiraya veren kendi borcu olan sözleşme süresi boyunca hazır bulundurma yükümlülüğü ortadan kalkmış olacağı için kiracı kira bedelini kiraya verene veriyor ise kiraya veren bunu iade etmekle yükümlü tutulacaktır. Şuna değinmek gerekir ki, TBK m.136 ani edimli sözleşmeler bakımından sürekli ifa imkansızlığını düzenlemektedir. Borcun sona ermesi imkânsızlık ile söz konusudur. Güncel olaylar dikkate alınır ise, COVID-19 pandemisi kapsamında yaşanılan olağanüstü durumlar sözleşmelerin herhangi bir nedenle sona ermesi halinde tarafların zararına olabileceği açıktır. Diğer yandan imkansızlığın var olduğunun söylenebildiği hallerde de bu hüküm ancak imkansızlığın sürekli olduğu durumlarda uygulanabilecektir. İşbu sebep ile, imkansızlığın kabul edildiği durumlarda bunun geçici mi veyahut sürekli olup olmadığının tespit edilmesi gerekmektedir.
İmkansızlığın sürekli olması halinde borçlunun bunda kusurunun bulunup bulunmamasına göre TBK m.112 ya da m.136 uygulama alanı bulacakken, borcun geçici bir süreliğine imkansızlaştığı durumlara ilişkin kanunda açık bir hüküm bulunmamaktadır. Bu durumda hangi hükümlerin uygulanacağı meselesi hakkında çeşitli fikirler ileri sürülmüştür. Yargıtay'ın geçici imkânsızlık hallerinde görüşü- tarafların farazi iradelerine de uygunsa- ifa tarihinin ifa imkansızlığının ortadan kalktığı tarihe kadar ertelenmesi yönündedir.
Somut olay değerlendirildiğinde, söz konusu genelgenin bazı işyerlerini belirsiz süreli olarak kapattığı ve COVID-19 pandemisinin ne zaman sona ereceği bilinmemesi sebebi ile bir belirsizlik oluşmuştur. İmkansızlığın geçici veyahut sürekli olup olmadığı konusunda örnek verilebilir. Virüsün ortaya çıktığı yer olan Çin'de 3 aylık karantina uygulaması yapılarak sürenin sona ermesiyle normale dönme sürecine geçilmiştir. 07.04.2020 tarihinde karantina süresi sona erdirilmiş ve işbu husus imkansızlığın geçici bir süre için söz konusu olduğu şeklinde yorum yapılanabilir. Ama her şekilde, her ülkenin izlemiş olduğu yol farklı olması sebebi ile, (Örneğin İtalya) tarafların mevcut kira sözleşmeleriyle bağlı kalmaya tahammül etmeleri gereken sürenin ne şekilde olacağı halihazırda tespit edilememektedir.
ii. Ayıp
T.C. İçİşleri Bakanlığı, Koronavirüs Tedbirleri konulu genelgelerle ülke genelinde bazı işletmelerin faaliyetlerini durdurma kararı aldığı ve belirli nitelikteki işyerlerinin faaliyetlerinin durdurulmasıyla kiralananda hukuki ayıp ortaya çıktığı ve bu hususta kiracının TBK m.305'e dayanarak kira bedelinin indirilmesini talep edebileceği ifade edilmiştir. İlgili maddeye göre;
''Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır.''
Ayıp hükümlerine dayanarak kira bedelinin indirilmesi seçimlik hakkının kullanılabilmesi için kiraya verenin kusuru şartının aranmasını gerektirmez. Kusuru olmasa dahi, herhangi bir şekilde kiralanan sonradan ayıplı hale gelmesi halinde kiracının seçimlik haklarını kullanma hakkı saklı tutulmuştur. Buna ek olarak, kiracının yürüteceği faaliyetin sözleşmede belirtilmediği durumlarda veya en azından kiraya verenin faaliyet konusunda bilgisi olmadığı durumlarda kiraya verenin borca aykırı bir davranışının olabileceği mümkün olmayacaktır. İşbu sebep ile, ifanın yapılamadığı durumlarda dahi faaliyetin bilinmediği veyahut sözleşmede belirtilmediği halde ayıp söz konusu olmayacaktır.
iii. Aşırı İfa Güçlüğü
T.C. İçişleri Bakanlığı tarafından çıkarılan Koronavirüs Tedbirleri konulu genelge ile belirli başlı faaliyet gösteren işyerlerinin kapatılması ile kiraya verenin borcunun ifasını halihazırda imkansızlaştırmadığı kabul edilirse, kiracı faaliyet göstermemesine veya kazan elde edememesine rağmen bedeli ödemek zorunda kalacaktır. İşbu durum kiracının durumunu zorlaştıracak bir sebep halini alacaktır. Buna karşın geçici imkansızlığın var olduğunun kabul edildiği hallerde ise, kiracı bu imkânsızlık ortadan kalkıncaya kadar kira bedelini ödemekten kaçınabileceğinden bu sefer de bu olumsuz sonuca kiraya veren katlanmak zorunda bırakılacaktır. Söz konusu haller değerlendirildiğinde, ortada bir imkansızlığın olmadığı ve kiracının kira bedelini ödemekle zorunlu tutulduğu durumlarda TBK m.138 gündeme gelecek ve uyarlama talep edilebilecektir. İlgili maddeye göre;
''Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.''
Söz konusu tedbirler, beraberinde birçok sorunu da ortaya çıkarmış olup Kiralayan ile Kiracı arasında ihtilafların doğmasına sebep olmuştur. Bir taraftan bu tedbirlerin uzatılıp uzatılamayacağı konusu tartışılırken Kira Sözleşmeleri ve yürürlükteki mevzuat açısından gelişmelerin değerlendirilmesi elzem olmuştur.
I. 15.03.2020 Tarihli T.C. İçİşleri Bakanlığı Genelgesi ile Kapatılan İş Yerlerine ait Kira Sözleşmelerinin Durumu
T.C. İçişleri Bakanlığı, Koronavirüs Tedbirleri konulu genelgelerle ülke genelinde bazı işletmelerin faaliyetlerini durdurma kararı almıştır. Söz konusu genelgelerin borç ilişkilerine etkisi bakımından sorun çıkma ihtimali aşikardır. Faaliyetleri durdurulan işletmelerin kira sözleşmeleri bakımından kiracı sıfatı ile ne şekilde etkilenecekleri ve kira bedellerini ödeme yükümlülüğü olup olmadığı konusu gün yüzüne çıkmıştır. Ortaya çıkan bu durumun aşağıdaki prensipler göz önüne alınarak değerlendirilmesi gerektiği kanısındayız;
- Geçici imkânsızlık;
- Ayıp;
- Aşırı ifa güçlüğü; ve
- Temerrüt hükümleri.
Temel tartışma, bu dönemde Kiracının kira bedelini ödeme borcunun olup olmadığına ilişkin olup Kiracıyı kira bedelini ödemekten kurtarmaya yönelik bu eğilimler, doğal olarak beklenmeyen bir durum sebebiyle ortaya çıkan riske kiraya verenin katlanması sonucunu doğurmaktadır. Dayanılacak olan hukuki sebeplerin, kira sözleşmesi kapsamında problemleri ortadan kaldırıp kaldırmayacağı veyahut uygun olup olmayacağı değerlendirilmelidir.
Kira Sözleşmesinde, yaşanılan olağanüstü durumla ilgili uygulanabilecek bir hüküm bulunuyorsa, sözleşme serbestisi ilkesi gereğince bu hükme göre bir çözüme varmak gerekecektir. Sözleşmede bir hükmün bulunmaması halinde ilgili kanun, doktrin ve mahkeme kararları dikkate alınarak bir değerlendirme yapmak gerekecektir. Aşağıda farklı açılardan bu konuyu değerlendirmeye çalışacağız.
i. Geçici İmkansızlık
T.C. İçişleri Bakanlığı, Koronavirüs Tedbirleri konulu genelgelerle ülke genelinde bazı işletmelerin faaliyetlerini durdurma kararı almış ve genelge ile faaliyetleri durdurulan işletmelerin bu dönemde kira bedellerini ödemek zorunda kalmayacağı belirtilmiş, buna dayanak olarak ifa imkansızlığı gösterilmiştir. Söz konusu durumda, ifası imkânsızlaşan kiraya verenin Türk Borçlar Kanunu (''TBK'') m.301'de düzenlenen "kiralananı sözleşmede belirlenen süre boyunca amaçlanan kullanıma elverişli bulundurma" yükümlülüğüdür. Bu durumda kiraya veren kiralananı kullanıma elverişli bulundurma yükümlülüğünü -en azından bir süre- yerine getiremez duruma düşmektedir. Mevcut durumda kiraya veren borcunu ifa etmek istese de bunu yapamayacak halde bulunmaktadır. Genelge yorumlanacak olur ise, faaliyet kısıtlamasının geçici bir süre için getirildiği göz önünde tutularak, imkansızlığın da geçici olduğu düşünülmektedir. Söz konusu salgın hastalığın ortadan kalkması ile durumun sona ereceği ifade edilmektedir.
Bu noktada belirtmek gerekir ki, burada imkansızlığın varlığı kabul edilecek olursa, kiraya verenin bir kusurundan bahsedilemeyeceğinden, bu imkânsızlık TBK m. 136'da ifadesini bulan kusursuz ifa imkânsızlığı olacaktır. TBK madde 136'ya göre;
''Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç sona erer. Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde imkânsızlık sebebiyle borçtan kurtulan borçlu, karşı taraftan almış olduğu edimi sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri vermekle yükümlü olup, henüz kendisine ifa edilmemiş olan edimi isteme hakkını kaybeder. Kanun veya sözleşmeyle borcun ifasından önce doğan hasarın alacaklıya yükletilmiş olduğu durumlar, bu hükmün dışındadır.
Borçlu ifanın imkânsızlaştığını alacaklıya gecikmeksizin bildirmez ve zararın artmaması için gerekli önlemleri almazsa, bundan doğan zararları gidermekle yükümlüdür.''
İlgili hükmü genelge ile birlikte değerlendirmek gerekir ise, kiraya verenin kiralananın kiracının kullanımına uygun bulundurma yükümlülüğü kapsamında borç ediniminin imkansızlaştığı düşünülebilecektir. İlgili maddenin ikinci fıkrasına dayandırılabilecek ve buna göre kiracıyı kira bedelini ödeme borcundan kurtarmaktadır. Zira bu değerlendirmeye göre, kiraya veren kendi borcu olan sözleşme süresi boyunca hazır bulundurma yükümlülüğü ortadan kalkmış olacağı için kiracı kira bedelini kiraya verene veriyor ise kiraya veren bunu iade etmekle yükümlü tutulacaktır. Şuna değinmek gerekir ki, TBK m.136 ani edimli sözleşmeler bakımından sürekli ifa imkansızlığını düzenlemektedir. Borcun sona ermesi imkânsızlık ile söz konusudur. Güncel olaylar dikkate alınır ise, COVID-19 pandemisi kapsamında yaşanılan olağanüstü durumlar sözleşmelerin herhangi bir nedenle sona ermesi halinde tarafların zararına olabileceği açıktır. Diğer yandan imkansızlığın var olduğunun söylenebildiği hallerde de bu hüküm ancak imkansızlığın sürekli olduğu durumlarda uygulanabilecektir. İşbu sebep ile, imkansızlığın kabul edildiği durumlarda bunun geçici mi veyahut sürekli olup olmadığının tespit edilmesi gerekmektedir.
İmkansızlığın sürekli olması halinde borçlunun bunda kusurunun bulunup bulunmamasına göre TBK m.112 ya da m.136 uygulama alanı bulacakken, borcun geçici bir süreliğine imkansızlaştığı durumlara ilişkin kanunda açık bir hüküm bulunmamaktadır. Bu durumda hangi hükümlerin uygulanacağı meselesi hakkında çeşitli fikirler ileri sürülmüştür. Yargıtay'ın geçici imkânsızlık hallerinde görüşü- tarafların farazi iradelerine de uygunsa- ifa tarihinin ifa imkansızlığının ortadan kalktığı tarihe kadar ertelenmesi yönündedir.
Somut olay değerlendirildiğinde, söz konusu genelgenin bazı işyerlerini belirsiz süreli olarak kapattığı ve COVID-19 pandemisinin ne zaman sona ereceği bilinmemesi sebebi ile bir belirsizlik oluşmuştur. İmkansızlığın geçici veyahut sürekli olup olmadığı konusunda örnek verilebilir. Virüsün ortaya çıktığı yer olan Çin'de 3 aylık karantina uygulaması yapılarak sürenin sona ermesiyle normale dönme sürecine geçilmiştir. 07.04.2020 tarihinde karantina süresi sona erdirilmiş ve işbu husus imkansızlığın geçici bir süre için söz konusu olduğu şeklinde yorum yapılanabilir. Ama her şekilde, her ülkenin izlemiş olduğu yol farklı olması sebebi ile, (Örneğin İtalya) tarafların mevcut kira sözleşmeleriyle bağlı kalmaya tahammül etmeleri gereken sürenin ne şekilde olacağı halihazırda tespit edilememektedir.
ii. Ayıp
T.C. İçİşleri Bakanlığı, Koronavirüs Tedbirleri konulu genelgelerle ülke genelinde bazı işletmelerin faaliyetlerini durdurma kararı aldığı ve belirli nitelikteki işyerlerinin faaliyetlerinin durdurulmasıyla kiralananda hukuki ayıp ortaya çıktığı ve bu hususta kiracının TBK m.305'e dayanarak kira bedelinin indirilmesini talep edebileceği ifade edilmiştir. İlgili maddeye göre;
''Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır.''
Ayıp hükümlerine dayanarak kira bedelinin indirilmesi seçimlik hakkının kullanılabilmesi için kiraya verenin kusuru şartının aranmasını gerektirmez. Kusuru olmasa dahi, herhangi bir şekilde kiralanan sonradan ayıplı hale gelmesi halinde kiracının seçimlik haklarını kullanma hakkı saklı tutulmuştur. Buna ek olarak, kiracının yürüteceği faaliyetin sözleşmede belirtilmediği durumlarda veya en azından kiraya verenin faaliyet konusunda bilgisi olmadığı durumlarda kiraya verenin borca aykırı bir davranışının olabileceği mümkün olmayacaktır. İşbu sebep ile, ifanın yapılamadığı durumlarda dahi faaliyetin bilinmediği veyahut sözleşmede belirtilmediği halde ayıp söz konusu olmayacaktır.
iii. Aşırı İfa Güçlüğü
T.C. İçişleri Bakanlığı tarafından çıkarılan Koronavirüs Tedbirleri konulu genelge ile belirli başlı faaliyet gösteren işyerlerinin kapatılması ile kiraya verenin borcunun ifasını halihazırda imkansızlaştırmadığı kabul edilirse, kiracı faaliyet göstermemesine veya kazan elde edememesine rağmen bedeli ödemek zorunda kalacaktır. İşbu durum kiracının durumunu zorlaştıracak bir sebep halini alacaktır. Buna karşın geçici imkansızlığın var olduğunun kabul edildiği hallerde ise, kiracı bu imkânsızlık ortadan kalkıncaya kadar kira bedelini ödemekten kaçınabileceğinden bu sefer de bu olumsuz sonuca kiraya veren katlanmak zorunda bırakılacaktır. Söz konusu haller değerlendirildiğinde, ortada bir imkansızlığın olmadığı ve kiracının kira bedelini ödemekle zorunlu tutulduğu durumlarda TBK m.138 gündeme gelecek ve uyarlama talep edilebilecektir. İlgili maddeye göre;
''Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.''
27.03.2020 tarihli ''COVID-19 Pandemi'nin Sözleşme Hukuku Üzerindeki Etkisi'' adlı makalemizde de belirtmiş olduğumuz gibi, yaşadığımız dönemde sözleşmelerin yapıldığı sırada öngörülemeyecek ve olağanüstü bir durumdan kaynaklanarak sebebiyet verdiğini, borçlunun bunun kendisinden kaynaklanmadığını ve beklenmeyen bir durumdan ortaya çıktığını, sözleşmenin yapıldığı sırada var olan şartları kendisi aleyhine, kendisinden ifa beklenemeyecek şekilde ağırlaştırdığını ileri sürerek uyarlama talep edebilecektir.
Ancak kiralananı hazır bulundurma borcunun imkansızlaşmadığının, dolayısıyla kiracının kira bedeli ödeme borcunun devam ettiğinin söylendiği durumlarda kiracıya tanınan TBK m.138'e başvurma imkânı, geçici imkansızlığın bulunduğunun söylendiği hallerde kira bedelinden geçici bir süre mahrum kalacak kiraya veren için söz konusu olmayacaktır. Bu halde kiraya verenin elinde sadece TBK m.331 kozu kalmaktadır. TBK m.331'e göre; ''Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.'' Söz konusu durum adaletsizlik sağlayacağı aşikâr olsa dahi buna karşı alınabilecek herhangi bir önlem bulunmamaktadır. Geçici imkânsızlık sebebi ile sözleşmesel yükümlülüklerin o süre zarfında askıya alınacak olmasından ötürü kira bedelinden bu süreç ortadan kalkıncaya kadar mahrum kalacak olan kiraya veren, bu süre zarfında herhangi bir şekilde tasarruf edemeyecektir. İşbu sebep ile, izlenebilecek yol kiraya verenin kiracıya, uyarlamayı kabul etmesi ya da sözleşmeyi feshetmesine dair bir seçimlik hak sunabileceğini kabul etmesi olacaktır. Aksi halde, sözleşme tarafları açısından zarar oluşacaktır.
I. 7226 Sayılı Kanun'un Geçici 2. Maddesi dahilinde 2279 Sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararı'nın Kira Bedellerinin Ödenmesine Etkisi
26.03.2020 tarihinde yürürlüğe giren 7226 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun'un "Geçici Madde 2" hükmüne göre;
"1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz."
şeklinde hüküm oluşturulmuştur. Kanun hükmünün sadece işyeri kira bedelleri açısından uygulama alanı mevcuttur. Hüküm, çatılı veya çatısız işyeri ayrımı yapmadan bütün işyeri kira sözleşmelerinde uygulama alanı bulacağını ifade etmektedir. Buna ek olarak, hüküm kira bedellerinin ödenmemesine ilişkin olmayıp sadece ödenmemesi durumunun fesih veya tahliye sebebi olmayacağına ilişkindir. Makalenin devamında sözleşmenin feshi ve tahliye sebebine ilişkin değerlendirme yapılacaktır.
i. Sözleşmenin Feshi Durumu
Sözleşmenin feshi, Türk Borçlar Kanunu'nun 315'inci maddesinde düzenlenmiştir. İlgili maddeye göre; "Kiracı, kiralananın tesliminden sonra, muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir." Şeklinde düzenlenmiştir. Kural olarak kira sözleşmesinde kiracının borcu asli olarak kira bedelinin ödenmesi olduğu TBK'da ilgili maddelerde belirtilmiştir. Kiracının asli borcu olan kira bedelini ödemede gecikmesi, sürekli borç ilişkisi içinde kira sözleşmesinin kiraya veren tarafından feshedilmesini ortaya çıkarabilecektir. 7226 Sayılı Kanun'un Geçici madde 2 hükmü ile, TBK'nın 315.maddesi önemini 01.03.2020 ile 30.06.2020 tarihleri arasında işyeri kiralarında uygulanamaz hale gelecek ve kiraya veren kira sözleşmesini feshedemeyecek durumda olacaktır.
ii. Tahliye Durumu
7226 Sayılı Kanun'un Geçici madde 2 hükmü gereği, bahsedilen durumun Türk Borçlar Kanunu'nun 352. Maddesi'nin 2.fıkrası uyarınca söz konusu olabileceği şeklinde yorumlamak daha doğru olacaktır. TBK m.352/2 uyarınca; ''Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.'' TBK m.352/2 ile kiraya veren, özellikle uzun süreli kira sözleşmelerinde, sürekli olarak borcunu zamanında ödemeyen kiracıya karşı, kira süresinin sonunu beklemeksizin tahliye imkanına sahip olacak iken, 7226 Sayılı Kanun'un Geçici madde 2 hükmü gereği 01.03.2020 ile 30.06.2020 tarihleri arasında işyeri kiraları konusunda tahliye işlemlerinin gerçekleştirilemeyeceği belirtilmiştir.
iii. İş Yeri Kira Bedellerinin Ödenip-Ödenmemesi Durumunun Değerlendirilmesi
7226 Sayılı Kanun'un Geçici 2. Maddesi ve 2279 Sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararı'nın kira bedelleri üzerinde bir etki yarattığı ve bu etkinin iş yeri kira bedellerinin ödenip ödenmemesi hususunda değerlendirilme gereği ortaya çıkmıştır. 7226 Sayılı Kanun'un Geçici 2. Maddesi uyarınca, iş yeri kira bedellerinin ödenmesini engelleyen bir ifade mevcut değildir. Aksine, ödenmemesi durumunda alınacak önlemler ve hususlar belirtilmiştir. Kiracı, kira bedeli borçlusu, kiraya veren de kira bedeli alacaklısı olmaya devam edecek ve alacak hakkına sahip olan kiraya veren ödenmeyen kira bedellerini faizi ile birlikte talep edebilecektir. İş yeri kiralarının ödenmediği durumlarda düşünülmesi gereken durum, kiraya verenin ihtar çekerek uygulayabileceği tahliye talepli icra takibi iken 2279 Sayılı 22.03.2020 tarihli İcra ve İflas Takiplerinin Durdurulması Hakkında Cumhurbaşkanlığı Kararı'na göre (22.03.2020, RG 31076) "Ekli 'İcra ve İflâs Takiplerinin Durdurulması Hakkında Karar' yürürlüğe sokulmuş ve ilgili hüküm gereği;
''MADDE 1 - (1) COVID-19 salgın hastalığının ülkemizde yayılmasını önlemek amacıyla alınan tedbirler kapsamında; bu Kararın yürürlüğe girdiği tarihten 30/4/2020 tarihine kadar, nafaka alacaklarına ilişkin icra takipleri hariç olmak üzere, yurt genelinde yürütülmekte olan tüm icra ve iflas takiplerinin durdurulmasına ve bu çerçevede taraf ve takip işlemlerinin yapılmamasına, yeni icra ve iflas takip taleplerinin alınmamasına ve ihtiyati haciz kararlarının icra ve infaz edilmemesine karar verilmiştir."
Görüldüğü üzere, 2279 karar sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesine göre; COVID-19 salgın hastalığının yayılmasını önlemek amacıyla alınan tedbirler kapsamında; bu Kararın yürürlüğe girdiği tarihten 30/4/2020 tarihine kadar, nafaka alacaklarına ilişkin icra takipleri hariç olmak üzere, yurt genelinde yürütülmekte olan tüm icra ve iflas takiplerinin durdurulmasına ve bu çerçevede taraf ve takip işlemlerinin yapılmamasına, yeni icra ve iflas takip taleplerinin alınmamasına ve ihtiyati haciz kararlarının icra ve infaz edilmemesine karar verilmiştir. Şunu belirtmek gerekir ki, işyeri kirasının ödenmediği durumlarda kiraya veren 01.03.2020 ile 30.04.2020 tarihleri arasında herhangi bir icra takibi işlemi yapamayacağı gibi ancak 01.05.2020 tarihi itibari ile takip başlatabilecektir. Eklemek gerekir ki, 01.05.2020 tarihi şu an belirtilen süredir. Bu süre uzatılabilecek bir durumda olacağının altını çizmek gerekir. Bu durumda kiraya verenin ödeme emri haricinde ihtar göndermesinin hukuki yararı olmayacağı sonucuna varılabilir. Zira, ihtar ile verilen sürenin sonu itibariyle işyeri kiralarında sözleşmeyi feshedemeyecek olup, bütün kira sözleşmeleri açısından da ödenmeyen kira bedelinin ihtar ile talep edilmesi durumunda kiracının verilen sürede kira bedelini ödememesinin herhangi bir yaptırımı olmayacaktır.
30.04.2020 tarihinden sonra, kira bedelinin ödenmesi için kiraya veren Türk Borçlar Kanunu'nda yer alan süreleri uygulayarak kiranın ödenmesini talep edebilir konumda olacaktır. TBK madde 315'e göre; ''Kiracıya verilecek sürenin az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.'' Bu husus dikkate alınır ise, konut ve çatılı işyeri kiralarında süre 30 gün olup, kiraya veren kiracıya yazılı bildirimi yapmasını takiben 30 günlük süre işlemeye başlayacaktır. İşyeri kira sözleşmelerinde, kiracı ilk olarak kira bedelini ödeme istemesi halinde 30 günlük sürenin bitimine kadar faizleri ile birlikte kira bedelini ödemesi gerekmektedir. Eğer kira bedelini TBK m.315'e göre belirlenen sürede de ödemedi ise, kiraya veren tarafından uygulamaya koyulan icra takibine müteakip kesinleşme gerçekleşerek takip devam edecektir. Zira, 7226 Sayılı Kanun'un Geçici 2. Maddesi gereği TBK m.315'e dayanarak kiraya veren kira sözleşmesini feshedemeyecektir.
Günümüzde COVID-19 pandemisi sebebi ile, alışveriş merkezlerinin (AVM) kapanması sonucunu doğuran ve alışveriş merkezi bünyesinde yer alan işyerlerinin kapanıp kira bedeli mevzusunun gündeme gelmesi ile mevcut kararların oluşturulduğu düşünülmektedir. Türkiye'de salgın hastalığın hızlı bir şekilde yayılmasını önlemek amaçlı kapatılan alışveriş merkezlerinin ekonomik olarak kesintiye uğrattığı işyerleri büyük ölçüde ifa güçlüğü yaşamaktadır. Bunun sebebi ise, ülke genelinde yer alan ve birden çok lokasyonda mağazası bulunan markaların COVID-19 sebebi ile kapatılma zorunluluğu karşısında kira bedellerinin ödenememesi durumunu ortaya çıkarmıştır. Zira, aynı güçlük kiraya veren açısından da söz konusu olabilecektir. Kiraya veren, kiralananı kira süreleri dahilinde elverişli bulundurmak zorunda olması sebebi ile, kiralananın kapatılması edimini ifa etmekte güçlük çıkartmaktadır. Bu süreçte kiraya veren borcunu ifa edememesi sebebi ile kiracı da borcunu ifa etmekten kaçınabilecektir. İşbu bahsedilen durumlar dikkate alındığında, söz konusu düzenlemelerle hakkaniyete uygun olmayan sonuçların çıkabileceği de göz ardı edilmemelidir. Zira, salgın hastalığın sona ermesi ile ekonominin hemen kaldığı yerden devam edemeyeceği düşünüldüğünde işyerlerinin kazanç elde edip kira bedellerini faizleri ile birlikte ödemesi çok mümkün olmayacaktır. Bu durum özellikle küçük veya orta büyüklükte olan şirketlerin işyerleri için geçerli olacaktır. Büyük şirketlerin bu gibi durumlara karşı halihazırda acil durum planı olacağı düşünüldüğünde küçük veya orta büyüklükteki şirketlerin işyerleri daha adaletsiz bir durumla karşılaşabileceklerdir. Detaylı bilgi ve danışmanlık hizmeti için aşağıdaki bilgiler vasıtasıyla bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Ancak kiralananı hazır bulundurma borcunun imkansızlaşmadığının, dolayısıyla kiracının kira bedeli ödeme borcunun devam ettiğinin söylendiği durumlarda kiracıya tanınan TBK m.138'e başvurma imkânı, geçici imkansızlığın bulunduğunun söylendiği hallerde kira bedelinden geçici bir süre mahrum kalacak kiraya veren için söz konusu olmayacaktır. Bu halde kiraya verenin elinde sadece TBK m.331 kozu kalmaktadır. TBK m.331'e göre; ''Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.'' Söz konusu durum adaletsizlik sağlayacağı aşikâr olsa dahi buna karşı alınabilecek herhangi bir önlem bulunmamaktadır. Geçici imkânsızlık sebebi ile sözleşmesel yükümlülüklerin o süre zarfında askıya alınacak olmasından ötürü kira bedelinden bu süreç ortadan kalkıncaya kadar mahrum kalacak olan kiraya veren, bu süre zarfında herhangi bir şekilde tasarruf edemeyecektir. İşbu sebep ile, izlenebilecek yol kiraya verenin kiracıya, uyarlamayı kabul etmesi ya da sözleşmeyi feshetmesine dair bir seçimlik hak sunabileceğini kabul etmesi olacaktır. Aksi halde, sözleşme tarafları açısından zarar oluşacaktır.
I. 7226 Sayılı Kanun'un Geçici 2. Maddesi dahilinde 2279 Sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararı'nın Kira Bedellerinin Ödenmesine Etkisi
26.03.2020 tarihinde yürürlüğe giren 7226 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun'un "Geçici Madde 2" hükmüne göre;
"1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz."
şeklinde hüküm oluşturulmuştur. Kanun hükmünün sadece işyeri kira bedelleri açısından uygulama alanı mevcuttur. Hüküm, çatılı veya çatısız işyeri ayrımı yapmadan bütün işyeri kira sözleşmelerinde uygulama alanı bulacağını ifade etmektedir. Buna ek olarak, hüküm kira bedellerinin ödenmemesine ilişkin olmayıp sadece ödenmemesi durumunun fesih veya tahliye sebebi olmayacağına ilişkindir. Makalenin devamında sözleşmenin feshi ve tahliye sebebine ilişkin değerlendirme yapılacaktır.
i. Sözleşmenin Feshi Durumu
Sözleşmenin feshi, Türk Borçlar Kanunu'nun 315'inci maddesinde düzenlenmiştir. İlgili maddeye göre; "Kiracı, kiralananın tesliminden sonra, muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir." Şeklinde düzenlenmiştir. Kural olarak kira sözleşmesinde kiracının borcu asli olarak kira bedelinin ödenmesi olduğu TBK'da ilgili maddelerde belirtilmiştir. Kiracının asli borcu olan kira bedelini ödemede gecikmesi, sürekli borç ilişkisi içinde kira sözleşmesinin kiraya veren tarafından feshedilmesini ortaya çıkarabilecektir. 7226 Sayılı Kanun'un Geçici madde 2 hükmü ile, TBK'nın 315.maddesi önemini 01.03.2020 ile 30.06.2020 tarihleri arasında işyeri kiralarında uygulanamaz hale gelecek ve kiraya veren kira sözleşmesini feshedemeyecek durumda olacaktır.
ii. Tahliye Durumu
7226 Sayılı Kanun'un Geçici madde 2 hükmü gereği, bahsedilen durumun Türk Borçlar Kanunu'nun 352. Maddesi'nin 2.fıkrası uyarınca söz konusu olabileceği şeklinde yorumlamak daha doğru olacaktır. TBK m.352/2 uyarınca; ''Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.'' TBK m.352/2 ile kiraya veren, özellikle uzun süreli kira sözleşmelerinde, sürekli olarak borcunu zamanında ödemeyen kiracıya karşı, kira süresinin sonunu beklemeksizin tahliye imkanına sahip olacak iken, 7226 Sayılı Kanun'un Geçici madde 2 hükmü gereği 01.03.2020 ile 30.06.2020 tarihleri arasında işyeri kiraları konusunda tahliye işlemlerinin gerçekleştirilemeyeceği belirtilmiştir.
iii. İş Yeri Kira Bedellerinin Ödenip-Ödenmemesi Durumunun Değerlendirilmesi
7226 Sayılı Kanun'un Geçici 2. Maddesi ve 2279 Sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararı'nın kira bedelleri üzerinde bir etki yarattığı ve bu etkinin iş yeri kira bedellerinin ödenip ödenmemesi hususunda değerlendirilme gereği ortaya çıkmıştır. 7226 Sayılı Kanun'un Geçici 2. Maddesi uyarınca, iş yeri kira bedellerinin ödenmesini engelleyen bir ifade mevcut değildir. Aksine, ödenmemesi durumunda alınacak önlemler ve hususlar belirtilmiştir. Kiracı, kira bedeli borçlusu, kiraya veren de kira bedeli alacaklısı olmaya devam edecek ve alacak hakkına sahip olan kiraya veren ödenmeyen kira bedellerini faizi ile birlikte talep edebilecektir. İş yeri kiralarının ödenmediği durumlarda düşünülmesi gereken durum, kiraya verenin ihtar çekerek uygulayabileceği tahliye talepli icra takibi iken 2279 Sayılı 22.03.2020 tarihli İcra ve İflas Takiplerinin Durdurulması Hakkında Cumhurbaşkanlığı Kararı'na göre (22.03.2020, RG 31076) "Ekli 'İcra ve İflâs Takiplerinin Durdurulması Hakkında Karar' yürürlüğe sokulmuş ve ilgili hüküm gereği;
''MADDE 1 - (1) COVID-19 salgın hastalığının ülkemizde yayılmasını önlemek amacıyla alınan tedbirler kapsamında; bu Kararın yürürlüğe girdiği tarihten 30/4/2020 tarihine kadar, nafaka alacaklarına ilişkin icra takipleri hariç olmak üzere, yurt genelinde yürütülmekte olan tüm icra ve iflas takiplerinin durdurulmasına ve bu çerçevede taraf ve takip işlemlerinin yapılmamasına, yeni icra ve iflas takip taleplerinin alınmamasına ve ihtiyati haciz kararlarının icra ve infaz edilmemesine karar verilmiştir."
Görüldüğü üzere, 2279 karar sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesine göre; COVID-19 salgın hastalığının yayılmasını önlemek amacıyla alınan tedbirler kapsamında; bu Kararın yürürlüğe girdiği tarihten 30/4/2020 tarihine kadar, nafaka alacaklarına ilişkin icra takipleri hariç olmak üzere, yurt genelinde yürütülmekte olan tüm icra ve iflas takiplerinin durdurulmasına ve bu çerçevede taraf ve takip işlemlerinin yapılmamasına, yeni icra ve iflas takip taleplerinin alınmamasına ve ihtiyati haciz kararlarının icra ve infaz edilmemesine karar verilmiştir. Şunu belirtmek gerekir ki, işyeri kirasının ödenmediği durumlarda kiraya veren 01.03.2020 ile 30.04.2020 tarihleri arasında herhangi bir icra takibi işlemi yapamayacağı gibi ancak 01.05.2020 tarihi itibari ile takip başlatabilecektir. Eklemek gerekir ki, 01.05.2020 tarihi şu an belirtilen süredir. Bu süre uzatılabilecek bir durumda olacağının altını çizmek gerekir. Bu durumda kiraya verenin ödeme emri haricinde ihtar göndermesinin hukuki yararı olmayacağı sonucuna varılabilir. Zira, ihtar ile verilen sürenin sonu itibariyle işyeri kiralarında sözleşmeyi feshedemeyecek olup, bütün kira sözleşmeleri açısından da ödenmeyen kira bedelinin ihtar ile talep edilmesi durumunda kiracının verilen sürede kira bedelini ödememesinin herhangi bir yaptırımı olmayacaktır.
30.04.2020 tarihinden sonra, kira bedelinin ödenmesi için kiraya veren Türk Borçlar Kanunu'nda yer alan süreleri uygulayarak kiranın ödenmesini talep edebilir konumda olacaktır. TBK madde 315'e göre; ''Kiracıya verilecek sürenin az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.'' Bu husus dikkate alınır ise, konut ve çatılı işyeri kiralarında süre 30 gün olup, kiraya veren kiracıya yazılı bildirimi yapmasını takiben 30 günlük süre işlemeye başlayacaktır. İşyeri kira sözleşmelerinde, kiracı ilk olarak kira bedelini ödeme istemesi halinde 30 günlük sürenin bitimine kadar faizleri ile birlikte kira bedelini ödemesi gerekmektedir. Eğer kira bedelini TBK m.315'e göre belirlenen sürede de ödemedi ise, kiraya veren tarafından uygulamaya koyulan icra takibine müteakip kesinleşme gerçekleşerek takip devam edecektir. Zira, 7226 Sayılı Kanun'un Geçici 2. Maddesi gereği TBK m.315'e dayanarak kiraya veren kira sözleşmesini feshedemeyecektir.
Günümüzde COVID-19 pandemisi sebebi ile, alışveriş merkezlerinin (AVM) kapanması sonucunu doğuran ve alışveriş merkezi bünyesinde yer alan işyerlerinin kapanıp kira bedeli mevzusunun gündeme gelmesi ile mevcut kararların oluşturulduğu düşünülmektedir. Türkiye'de salgın hastalığın hızlı bir şekilde yayılmasını önlemek amaçlı kapatılan alışveriş merkezlerinin ekonomik olarak kesintiye uğrattığı işyerleri büyük ölçüde ifa güçlüğü yaşamaktadır. Bunun sebebi ise, ülke genelinde yer alan ve birden çok lokasyonda mağazası bulunan markaların COVID-19 sebebi ile kapatılma zorunluluğu karşısında kira bedellerinin ödenememesi durumunu ortaya çıkarmıştır. Zira, aynı güçlük kiraya veren açısından da söz konusu olabilecektir. Kiraya veren, kiralananı kira süreleri dahilinde elverişli bulundurmak zorunda olması sebebi ile, kiralananın kapatılması edimini ifa etmekte güçlük çıkartmaktadır. Bu süreçte kiraya veren borcunu ifa edememesi sebebi ile kiracı da borcunu ifa etmekten kaçınabilecektir. İşbu bahsedilen durumlar dikkate alındığında, söz konusu düzenlemelerle hakkaniyete uygun olmayan sonuçların çıkabileceği de göz ardı edilmemelidir. Zira, salgın hastalığın sona ermesi ile ekonominin hemen kaldığı yerden devam edemeyeceği düşünüldüğünde işyerlerinin kazanç elde edip kira bedellerini faizleri ile birlikte ödemesi çok mümkün olmayacaktır. Bu durum özellikle küçük veya orta büyüklükte olan şirketlerin işyerleri için geçerli olacaktır. Büyük şirketlerin bu gibi durumlara karşı halihazırda acil durum planı olacağı düşünüldüğünde küçük veya orta büyüklükteki şirketlerin işyerleri daha adaletsiz bir durumla karşılaşabileceklerdir. Detaylı bilgi ve danışmanlık hizmeti için aşağıdaki bilgiler vasıtasıyla bizimle iletişime geçebilirsiniz.